⬆⬆⬆

АУСН (не нужно сдавать ежегодную декларацию, нет страховых взносов, не может применяться при численности работников более 5 человек, если имеет долю участия других организаций более 25%, если есть филиалы или имеется остаточная стоимость основных средств более 150млн.руб., при превышении дохода свыше 60 млн. право на менение АУСН утрачивается и совершается переход на ОСНО): 8% с доходов; 20% с разницы между доходами и расходами.

Патент (ПСН) (применяется только ИП) позволяет заранее оплатить фиксированную сумму за право сдавать помещение или земельный участок. Его стоимость зависит от региона, площади объекта и других факторов. Может применяться в совокупности с другими налоговыми режимами, но только в том субъекте, где он выдан. При этом для определения дохода ИП суммируются все патенты и доходы от других видов деятельности, а превышение лимита доходов влечет утрату права на применение ПСН. Не подходит для доверительного управления. Отчетность не сдается.

НДС

Само по себе владение коммерческой недвижимостью не означает обязанность платить НДС.

Этот налог возникает только у ИП и организаций при определённых условиях, установленных налоговым законодательством. Плательщиками НДС являются ИП и юридические лица, применяющие общую систему налогообложения (ОСНО), либо лица, применяющие УСН при превышении лимита дохода (20млн.рублей с 2026г., при превышении этого лимита в течение года обязанность по уплате НДС возникает с месяца, следующего за месяцем превышения). При этом обязательно выставление счетов-фактур и ежеквартальные декларации. «Входной» НДС на УСН к вычету не применяется.

Налог при продаже
При продаже коммерческой недвижимости также возникает обязанность уплатить налог.
Порядок расчёта зависит от того, кто является продавцом — физическое лицо, ИП или организация, а также от особенностей сделки.

ИП и юридические лица исчисляют налог на доход в соответствии со своей системой налогообложения.

Физические лица (за исключением иноагентов и налоговых нерезидентов) при продаже нежилой недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности, могут применить освобождение от уплаты НДФЛ по сроку владения, или налоговые вычеты.
Если объект использовался в предпринимательской деятельности, то физическое лицо обязано заплатить НДФЛ (срок владения и налоговые вычеты не применяются). Ставки: 13% (свыше 2,4млн. - 15%), а для налоговых нерезидентов и иноагентов – 30%.
Земельные участки НДС не облагаются.

Перед покупкой коммерческой недвижимости важно оценивать не только потенциальный доход, но и все обязательные платежи, в том числе стоимость администрирования объекта, на которую напрямую влияет система налогообложения. Это поможет точнее рассчитать реальную доходность объекта