❗В прошлом году в агентство с запросом на сопровождение сделки купли-продажи обратился покупатель, самостоятельно подобравший для себя на открытом рынке объект недвижимости для целей инвестирования.
Объект недвижимости — отдельностоящее нежилое здание с арендаторами, то есть готовый арендный бизнес, с привлекательными сроками окупаемости. Покупатель перед подписанием договора купли-продажи решил все же проверить покупаемый объект, с чем и обратился к нам.
В ходе проверки объекта было установлено, что объект представляет собой нежилое административное здание, расположенное на земельном участке, на котором расположено еще два нежилых здания, принадлежащих другим собственникам. Вот только права собственников зданий на земельный участок никак не оформлены.
✔А вид разрешенного использования земельного участка — для размещения сельхозпредприятия, причем по факту на нем осуществлялась торговая деятельность и вели деятельность предприятия общепита.
❗Много лет назад земельный участок находился в безвозмездном пользовании у некоего юридического лица, и между этим юрлицом и собственниками зданий был договор аренды. Однако в 2024 году юридическое лицо отказалось от права пользования земельным участком, и земельный участок вернулся муниципалитету.
✅ После этого собственники зданий обратились в администрацию с намерением выкупить участок в собственность, но администрация отказала им, при этом не признавая и договор аренды по причине того, что у юридического лица, владевшего правом пользования ранее, права сдавать в аренду участок не было.
⚖ Собственники зданий вступили с администрацией в судебные тяжбы, исход которых на дату предложения о продаже здания был неопределенным.
Все эти нюансы сводили на «нет» привлекательность объекта недвижимости и ставили под сомнение не только сроки окупаемости, но и в принципе возможность осуществлять коммерческую деятельность на земельном участке.
А учитывая категорическое несогласие администрации как собственника земельного участка договариваться, можно было предположить и инициацию запрета ведения деятельности, не соответствующей виду разрешенного использования земельного участка.
❗В результате покупатель отказался от приобретения проблемного актива.
⏳ Однако спустя некоторое время вернулся к нам повторно — уже с новым объектом. Пусть и не таким интересным по окупаемости, зато с понятной юридической структурой и без скрытых рисков. Наша проверка проблем не выявила, и покупатель вот уже десять месяцев является владельцем надежного ГАБа, куда брокеры нашего агентства также посадили двух «якорных» арендаторов.
Наш канал в MAX
