Зачем покупать коммерцию, если есть облигации?

10 сентября 2026

В нашем тг канале у нас возник спор на эту тему.

♂ И действительно: облигации проще. Купил — получаешь купон. Не нужно искать арендатора, делать ремонт и заниматься эксплуатацией.

Но есть принципиальная разница.

Покупая облигацию, вы даёте деньги бизнесу в долг. Покупая коммерческую недвижимость — вы владеете активом.

И сейчас это особенно интересно на фоне того, что происходит с облигациями.

С начала 2026 года эмитенты не выплатили вовремя инвесторам около 45 млрд рублей. По данным Cbonds, к середине августа было зафиксировано 48 полноценных дефолтов — вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. В основном проблемы возникают у выпусков с рейтингом ниже BBB+.

При этом мы не говорим, что облигации — плохой инструмент. Наоборот, это нормальная часть инвестиционного портфеля. Просто доходность всегда оплачивается определённым риском.

У облигаций главный риск — кредитный: компания, которой вы дали деньги, может не выполнить обязательства. И в случае дефолта ваши возможности влиять на ситуацию практически отсутствуют. Даже биржа при дефолте может ограничить режимы торгов и понизить уровень листинга бумаг эмитента.

С коммерческой недвижимостью риски другие: вакансия, арендатор, ремонт, ликвидность.

Но у вас остаётся сам объект.

Более того, собственник может влиять на его экономику: поменять арендатора, увеличить арендный поток, изменить концепцию помещения, разделить площадь, перепрофилировать объект и в перспективе продать его.

То есть:

Облигация — это доход от капитала.
Коммерция — это капитал + доход от актива.

Вопрос в том, хотите вы просто дать кому-то деньги под процент (с риском обнуления всех вложений) или владеть активом, который сам способен генерировать доход (без риска обнуления вложений).